$1,299,000
En venta
3668 Sunset Knolls Dr, Thousand Oaks, CA 91362
4 recámaras · 2 baños · 2,139 pies cuadrados
Casa abierta dom. 15 de nov., 1–4 p. m.
MLS #V1-39432
En venta y en renta ahora
Nuestras Propiedades Activas
Estas son las propiedades que The DeLeon Group tiene activas hoy en el condado de Ventura. Vea los detalles y las fotos en Zillow, o llámenos para programar una visita — le confirmamos la disponibilidad y armamos la estrategia con usted antes de que vaya.
$475,000
En venta
645 Thoreau Ln, Ventura, CA 93003
2 recámaras · 1 baño · 777 pies cuadrados
Condominio en Parkside
MLS #V1-39696
$1,695,000
En venta
251 Palomares Ave, Ventura, CA 93003
4 recámaras · 4 baños · 2,740 pies cuadrados
MLS #V1-36163
$2,200/mes
En renta
3831 Sheldon Dr, Ventura, CA 93003
1 recámara · 1 baño · 400 pies cuadrados
Disponible ahora
MLS #V1-39477
$276,500
En venta
0 Burson Ranch Rd, Fillmore, CA 93015
Terreno · 79.21 acres · Zona OS-160
Vistas a Fillmore y al valle del río Santa Clara
$150,000
En venta
1550 Rory Ln Unit 184, Simi Valley, CA 93063
3 recámaras · 2 baños · 1,536 pies cuadrados
Casa prefabricada (1974) en Simi Country Mobile Home Estates. Renta del espacio: $1,850/mes, contrato de 3 años.
Venta por sucesión (probate), sujeta a aprobación de la corte
Propiedades verificadas el 14 de nov. de 2026 — llame o escriba al 805-790-0020 para confirmar disponibilidad.
¿Para quién es este plan?
Dos tipos de compradores en el condado de Ventura. Un solo plan.
Algunos compradores quieren que nosotros nos encarguemos de buscar entre las casas en venta en el condado de Ventura. Otros encuentran las casas por su cuenta, en internet o en casas abiertas (open houses), y lo que más necesitan es un broker con licencia en el condado de Ventura para los precios, la estrategia y el papeleo. El mismo plan sirve para ambos — y ambos firman el mismo acuerdo transparente antes de visitar casas.
El comprador con búsqueda completa
Nosotros localizamos y le presentamos casas, las visitamos con usted, comparamos el precio de cada candidata con ventas comparables, escribimos y presentamos su oferta, desarrollamos la estrategia junto con usted, facilitamos el escrow y coordinamos las inspecciones, la tasación (appraisal) y el cierre.
El comprador independiente
Usted busca — nosotros protegemos la compra. Mándenos una casa antes de visitarla o de hablar de números, y nosotros la valoramos, revisamos los documentos de divulgación (disclosures) y armamos la estrategia de la oferta con usted. Aquí hay una regla que importa más que todas, y está explicada con detalle más abajo.
Nuestra manera de trabajar la estrategia
Nosotros nunca negociamos por usted a puerta cerrada — lo guiamos en las opciones y desarrollamos la estrategia junto con usted. Usted negocia y decide; casi toda la comunicación es por escrito, para protegerlo. Es lo contrario de las llamadas dramáticas que se ven en la televisión, y es a propósito.
Resumen del mercado · Noviembre de 2026 · Se actualiza cada mes
Precios medianos de casas en el condado de Ventura
Los compradores preguntan dos números primero, así que aquí están — actualizados cada mes. El precio mediano es el precio del medio: la mitad de las casas se vendió por más y la mitad por menos. Es una mejor guía que el promedio simple, porque unas cuantas ventas de lujo lo pueden subir. Igual de importante: el precio de lista (lo que piden los vendedores) y el precio vendido (lo que realmente pagaron los compradores) son cosas distintas — en el condado de Ventura, en este momento, la diferencia es de casi $287,000.
$862,100
Precio mediano VENDIDO
Todos los tipos de vivienda, oct. 2026 — Redfin (+0.5% contra el año anterior). Otros medidores quedan cerca: Realtor.com $878,250; MLS vía Gary Jacobs $858,000.
$1,149,000
Precio mediano de LISTA
Casas actualmente en venta, semana del 9 de nov. de 2026 — Altos Research (la foto semanal de WFG Title del 2 de nov.: $1,150,000).
~$559–$565
Precio por pie cuadrado
Casas en venta, principios de nov. 2026 — Altos Research ($559) y WFG Title ($565).
~1,000
Casas activas en venta
Altos Research contó 997 casas activas la semana del 9 de nov. de 2026; WFG Title contó 1,013 el 2 de nov.
Lo que se pide vs. lo que realmente se paga
La diferencia de abajo es el dato más útil que un comprador puede saber este mes: los vendedores están pidiendo un precio mediano de $1,149,000, mientras que las ventas cerradas están quedando en un precio mediano de $862,100. Realtor.com pone la proporción venta-a-lista del condado en 99% — un mercado equilibrado, no un mercado de guerras de ofertas. Ese 99% no contradice las dos cifras medianas: la proporción compara cada casa vendida con su propio precio de lista, mientras que el precio mediano de lista de $1,149,000 y el precio mediano vendido de $862,100 describen dos grupos distintos de casas — las que están en venta ahora y las que ya cerraron.
Precio de lista: Altos Research, semana del 9 de nov. de 2026. Precio vendido: Redfin, oct. 2026. Solo las casas unifamiliares (detached) se vendieron a un precio mediano de $920,000 en oct. 2026 (Ventura County Coastal Association of REALTORS® / CRMLS), y el valor típico de una casa en el condado de Ventura según Zillow fue de $883,043, una baja de 0.6% contra el año anterior.
Ejemplo ilustrativo — no es una casa real en venta
Lo que se compra con el precio mediano: una casa como esta
Con el precio mediano vendido de octubre de 2026, de unos $862,000, y unos $565 por pie cuadrado, la compra típica en el condado de Ventura se ve así:
~$862,000Precio de compra (mediana vendida del condado)
~1,500 pies²De espacio habitable a ~$565/pie²
3 recámaras · 2 bañosCasa unifamiliar
1960s–1980sÉpoca típica de construcción
Con más frecuencia en Ventura u Oxnard, a este nivel de precio. Este es un ejemplo armado con las cifras medianas del condado — no es una casa, dirección ni anuncio específico. Los precios varían mucho por ciudad (vea la tabla de abajo), así que pídanos el precio actual de cualquier casa en particular antes de hacer planes con un número.
Precios medianos de lista por ciudad — noviembre de 2026
Precios que se piden por las casas actualmente en venta (Altos Research, 10 de nov. de 2026), con cuántas hay en el mercado y cuánto tiempo llevan en venta.
| Ciudad | Precio mediano de lista | Casas activas en venta | Días medianos en el mercado |
|---|---|---|---|
| Thousand Oaks † | $1,282,000 | — | — |
| Ventura | $1,099,450 | 102 | 49 días |
| Oxnard | $1,040,000 | 106 | 63 días |
| Camarillo | $905,000 | 125 | 56 días |
| Condado de Ventura (todo) | $1,149,000 | 997 | unos 102 días (promedio) |
† Thousand Oaks: las cifras de casas activas y días en el mercado todavía no están verificadas, así que se dejan en blanco en vez de adivinarlas.
Para la ciudad de Ventura, el precio mediano de venta fue de unos $899,500 en los 90 días que terminaron el 22 de sep. de 2026 (Redfin); Houzeo puso la venta mediana de Ventura en oct. 2026 en $912,000, un aumento de 4.83% contra el año anterior, con 191 casas vendidas. El valor típico de una casa en Thousand Oaks según Zillow es de $1,047,273 — por debajo de su precio mediano de lista de $1,282,000, la misma diferencia entre lo que se pide y lo que se paga que se ve en todo el condado.
Las ventas van más lentas
Se vendieron 436 casas en oct. 2026, una baja de ~19% contra 536 en oct. 2025 (MLS vía Gary Jacobs). Menos guerras de ofertas — más espacio para mantener sus contingencias.
Los precios están bajando
El 40% de las casas en venta tuvo una rebaja de precio a principios de nov. 2026, y solo el 1% tuvo un aumento (Altos Research / WFG Title). El precio de lista es un punto de partida, no una sentencia.
Tiempo en el mercado
El promedio de días en el mercado es de ~102 días (Altos / WFG, nov. 2026), mientras que el tiempo mediano hasta la venta o el estatus pendiente es más corto — unos 51–56 días (Redfin / Realtor.com). Ambas cifras son ciertas; miden cosas distintas.
La oferta de casas, en palabras claras
El condado de Ventura tuvo 3.5 meses de inventario para casas unifamiliares y 4.6 meses para casas adosadas (attached) en oct. 2026 (Ventura County Coastal Association of REALTORS® / CRMLS) — territorio más o menos equilibrado, lo que va de acuerdo con la proporción venta-a-lista del 99%. El conteo del MLS de Gary Jacobs del 1 de nov. mostró 2,136 casas en el mercado en total (1,617 en venta y 519 ya en escrow), un conteo más amplio que las ~1,000 casas activas de arriba.
Fuentes: Altos Research (semana del 9–10 de nov. de 2026) · WFG Title, foto semanal (2 de nov. de 2026) · Redfin (oct. 2026) · Realtor.com (oct. 2026) · Ventura County Coastal Association of REALTORS® / CRMLS (oct. 2026) · Datos del MLS vía Gary Jacobs (oct.–nov. 2026) · Zillow Home Value Index · Houzeo (oct. 2026). Las cifras son medianas de los períodos mostrados y cambian cada mes — este resumen se actualiza mensualmente; la edición actual es noviembre de 2026, investigada el 14 de nov. de 2026. Un precio mediano no es una cotización para ninguna casa en particular.
El proceso de compra
Su guía paso a paso: de la consulta a las llaves
Una oferta aceptada normalmente cierra en 30 a 45 días. Las cartas de preaprobación por lo general vencen en 60 a 90 días — una razón más para que el camino de abajo empiece con la conversación con el prestamista, no con la búsqueda de casas.
1Consulta
Revisamos este plan, el acuerdo de representación del comprador, sus metas y su presupuesto — antes de visitar cualquier casa.
2Preaprobación
Entreviste prestamistas — brokers hipotecarios y prestamistas directos — y obtenga una preaprobación de verdad, no solo una precalificación.
3Búsqueda y visitas
Visite las casas que le convienen, con el contexto de precios de cada una — incluyendo las que usted encuentre por su cuenta.
4Oferta y estrategia
El precio se basa en ventas comparables; elegimos juntos las contingencias y los términos, y todo queda por escrito.
5Inspecciones
Inspecciones de la casa, drenaje/alcantarillado, techo, chimenea y plagas de madera durante su contingencia de inspección.
6Tasación y préstamo
La tasación (appraisal), la revisión final del prestamista (underwriting) y su contingencia de préstamo — con su prestamista revisando todo lo que afecte el valor o el presupuesto.
7Escrow
Documentos de divulgación, título, documentos del HOA cuando apliquen, y el documento de cierre (Closing Disclosure) por lo menos 3 días hábiles antes del cierre.
8Cierre y llaves
Recorrido final, firma, fondeo, registro — y las llaves de su casa en el condado de Ventura.
Conozca a su equipo
Corazón y profundidad, en el mismo equipo
LeighAmber crea clientes a base de relaciones y conexión profunda. Jorge aporta más de 30 años de hechos — escrow, título y transacciones complejas. Juntos, ese es el equipo que respalda su compra.
Jorge N. DeLeon, GRI, ABR, CRB
Broker Associate · CA DRE #01148777
Nacido y criado en el condado de Ventura, en bienes raíces desde 1992 y con licencia de broker desde 2004. Antes de eso, más de una década en escrow y título como oficial de escrow certificado — con relaciones de trabajo sólidas con oficiales senior de título, prestamistas hipotecarios y abogados de sucesiones (probate) y planificación patrimonial. Bilingüe en español e inglés.
LeighAmber DeLeon
REALTOR® · CA DRE #02229171
El lado de las relaciones de The DeLeon Group — la agente a la que los clientes llaman primero y con la que se quedan por años. LeighAmber co-anuncia y co-representa en todo el condado de Ventura, combinando una conexión profunda con el cliente y la profundidad transaccional del equipo en cada expediente.
805-790-0020 (número compartido del equipo)
Antes de visitar casas
El acuerdo de representación del comprador, en español claro
Desde el 17 de agosto de 2024, un agente que trabaja con un comprador debe tener un acuerdo firmado por escrito antes de visitar una casa. California puso el mismo requisito en la ley estatal (AB 2992, Código Civil §1670.50) a partir del 1 de enero de 2025. El formulario de C.A.R. que usamos es el BRBC — Buyer Representation and Broker Compensation Agreement (acuerdo de representación del comprador y compensación del broker).
| Término | Lo que significa para usted |
|---|---|
| No exclusivo | Usted no queda amarrado a un solo broker. Solo tenemos derecho a compensación en las casas donde hubo participación del broker — la mostramos, presentamos una oferta, hicimos un análisis de mercado o revisamos los documentos de divulgación, o se la presentamos a usted. Solo mandarle una lista no es participación. |
| 90 días, máximo | Para compradores individuales, California limita el plazo a 3 meses — un acuerdo más largo no tiene validez ni se puede hacer cumplir. No hay renovación automática; cualquier renovación es por escrito, con fecha y firma. |
| Dónde y qué cubre | El acuerdo cubre casas unifamiliares, condominios y casas manufacturadas en el condado de Ventura. También atendemos compradores en Santa Barbara y el norte del condado de Santa Barbara, trabajando con agentes locales cuando no podemos atender a un cliente en persona — atención personal dentro de un radio de 60 millas en la mayoría de los casos — y en la consulta confirmamos qué acuerdo o arreglo aplica en esa zona. |
| Su papeleo: 5 días | Dentro de los 5 días calendario siguientes a la firma, usted entrega su información financiera y una carta de preaprobación o precalificación. Ningún vendedor toma en serio una oferta sin eso. |
| Cancelación | Bajo nuestro acuerdo no exclusivo, cualquiera de las dos partes puede cancelar con aviso por escrito, con efecto al momento de recibirse. |
| Continuación de 180 días | Después de que termina el acuerdo, todavía podemos tener derecho a compensación en una casa donde hubo participación del broker — pero solo si le entregamos una lista por escrito de esas casas (formulario NBIP de C.A.R.). Si nos separamos, pida esa lista y guárdela. |
| Agencia dual | Es legal en California con su consentimiento por escrito (formulario PRBS-B). La información confidencial está protegida — pero las ofertas no son necesariamente confidenciales sin un acuerdo de confidencialidad (NDA) firmado, así que nunca dé por hecho que los términos de su oferta son privados. |
¿Necesita visitar casas antes de estar listo para un acuerdo completo? El formulario más corto de C.A.R., el PSRA (Property Showing and Representation Agreement), cubre solo las visitas — máximo 30 días, hasta 3 propiedades, no exclusivo. Fuentes: Código Civil de California §1670.50 · Guía de C.A.R. sobre el BRBC.
Cuánto cuesta
Los honorarios, dichos claramente — antes de la primera visita
Ninguna ley, MLS ni asociación fija una tarifa de comisión, y nunca ha existido una tarifa «estándar» en California. Nuestro honorario se acuerda por escrito, desde el principio, y es un tope: nunca podemos cobrar más del monto acordado, venga de donde venga, y todo lo que pague el vendedor se descuenta de lo que usted debe. La conversación sobre el honorario se tiene en la consulta previa a la oferta, antes de firmar el acuerdo — usted acuerda el número con nosotros antes de comprometerse con el plan.
| Honorario | Monto |
|---|---|
| Compensación del agente del comprador | ___% del precio de compra — se deja en blanco a propósito. Es totalmente negociable y se llena junto con usted en su acuerdo. |
| Tarifa de transacción del comprador | $495, negociada, pagada al cierre del escrow. Incluye un coordinador de transacciones personal que se asegura de que todos los contratos y documentos de divulgación estén completos, además de una copia impresa de toda su documentación y una copia digital en USB entregada a su dirección de reenvío después del cierre. |
Cómo se paga la compensación — primero el vendedor, por regla general
La primera opción es la regla general del plan. Las otras dos describen lo que pasa solo si usted decide cubrir el honorario, o parte de él, por su cuenta.
Le pedimos al vendedor que pague — nuestra regla general
Así está construido nuestro plan. Usted firma el acuerdo primero — bajo ese acuerdo, usted debe el honorario — y después, cada oferta que escribimos incluye un término pidiéndole al vendedor que lo pague (por medio del contrato de compra y el formulario SPBB de C.A.R.). En la mayoría de los casos el vendedor sí paga — pero eso no está garantizado, y ningún vendedor está obligado a aceptar.
- Mejor para: la mayoría de los compradores con financiamiento, sobre todo los de primera vivienda y los que dan un enganche bajo — conserva su dinero para el enganche y los costos de cierre.
- Ojo con esto: la respuesta varía de casa en casa, y pedirlo puede pesar en una situación de ofertas múltiples.
Usted le paga directamente a su agente — solo si usted lo decide
Esta opción aplica solo si usted decide cubrir el honorario por su cuenta; no es como funciona el plan por regla general. El honorario se paga de sus fondos al cierre. Es lo más sencillo y predecible — funciona en cualquier casa en venta, incluso con vendedores que no ofrecen nada, y mantiene su oferta limpia.
- Mejor para: compradores con buen efectivo disponible y situaciones competitivas donde importa una oferta limpia.
- Ojo con esto: es dinero en efectivo al cierre. Bajo las reglas actuales de Fannie Mae, Freddie Mac, FHA y VA, por lo general el comprador no puede financiar el honorario del agente dentro del préstamo — incluyendo a los compradores VA.
Dividirlo — solo si usted lo decide
Esta opción aplica solo si usted decide cubrir una diferencia que el vendedor no quiera pagar. El vendedor paga una parte, usted paga el resto al cierre, y el total nunca pasa del monto de su acuerdo. La división queda escrita en la oferta para que su prestamista y el escrow vean exactamente cómo aplica.
- Mejor para: cerrar la brecha cuando un vendedor paga algo, pero no todo — muchas veces es el acuerdo que salva la compra.
- Ojo con esto: su parte sigue siendo efectivo al cierre, y cualquier porción de crédito general para costos de cierre debe caber en los límites de concesiones de su programa de préstamo — confírmelo con su prestamista.
La única contingencia que debe entender bien
Que pague el vendedor es la regla general, y está escrita en el acuerdo mismo: nuestra representación está condicionada a que el vendedor acepte pagar la compensación, porque el comprador no tiene fondos suficientes para pagarle al broker. Si un vendedor no paga completo en una casa en particular, podemos retirarnos de esa casa — el acuerdo sigue vigente para otras casas. Las opciones «Usted paga» y «Pago dividido» de arriba describen lo que pasa solo si usted decide cubrir el honorario o una diferencia por su cuenta — no son alternativas iguales a la regla general. Antes de escribir una oferta por una casa, hablamos de qué camino aplica a esa casa, para que no haya sorpresas.
Un beneficio relacionado, que tampoco está garantizado: cuando usted compra una de nuestras propias casas en venta, ciertos beneficios ya están prenegociados. Pregúntenos qué aplica en esa casa en específico.
¿Va a vender una casa y comprar la siguiente?
¿Va a poner su casa en venta con nosotros y comprar la siguiente también con nosotros? Pregúntenos por nuestro paquete de incentivo por vender y comprar con el mismo equipo.
¿Vende primero y necesita preparar la casa? eXp Ready es un programa de preparación de la casa que se paga al cierre, de hasta $50,000 y sin pagos mensuales — los detalles completos están en nuestra página We Sell Ugly Homes Too (en inglés).
Y el resto de su dinero para cerrar
| Concepto | Qué esperar |
|---|---|
| Enganche (down payment) | Depende de su préstamo — desde 0% (VA, USDA) hasta 3–3.5% y más. Vea Préstamos, abajo. |
| Depósito de buena fe (earnest money) | Se deposita poco después de que se acepta la oferta, según su contrato. |
| Inspecciones y tasación | Se pagan cuando se ordenan, antes del cierre. |
| Costos de cierre | Prestamista, título, escrow, registro e impuestos de transferencia de la ciudad/condado — por lo general del 2 al 5% del precio en una compra financiada. Confirme su cifra con su prestamista en un Loan Estimate (estimado del préstamo). |
| Cualquier honorario del agente del comprador que no pague el vendedor | Se muestra con honestidad, en su propia línea — nunca escondido. |
Sus opciones de préstamo
Préstamos para comprar casa y ayuda para el enganche en el condado de Ventura
Convencional, FHA, VA, USDA, jumbo y préstamos para compradores de primera vivienda — mantenemos relaciones con diferentes prestamistas del condado de Ventura y estamos al día con sus programas, para que usted aproveche lo que el mercado realmente ofrece. En esta página no aparecen tasas de interés — las tasas cambian a diario y dependen del crédito, el enganche y el tipo de préstamo. Pídale a cualquier prestamista la tasa de hoy y un Loan Estimate.
El dato clave del condado de Ventura (2026)
El límite conforme / de balance alto (conforming / high-balance) de 2026 para una casa de 1 unidad en el condado de Ventura es de $1,035,000 (la base nacional es $832,750; el techo para zonas de costo alto es $1,249,125). El límite FHA de 1 unidad aquí también es de $1,035,000. Por encima de ese límite, ya entra en territorio jumbo. Los límites se actualizan cada enero.
| Programa | Para quién es | Puntos clave y por qué lo eligen los compradores |
|---|---|---|
| Convencional | Buen crédito; la opción por regla general para la mayoría de las compras de $1,035,000 o menos | 3% de enganche para compradores de primera vivienda; crédito de ~620 o más; seguro hipotecario privado (PMI) si tiene menos del 20% de capital — y se puede cancelar al llegar al 20%. «El préstamo más barato con el tiempo si su crédito es fuerte». |
| FHA | Compradores de primera vivienda, crédito más bajo, poco efectivo | 3.5% de enganche con crédito de 580 o más (10% de enganche con 500–579, con algunos prestamistas). El seguro hipotecario por lo general dura toda la vida del préstamo. «El préstamo que más perdona». |
| VA | Veteranos elegibles, miembros activos de las fuerzas armadas y algunos cónyuges sobrevivientes | 0% de enganche, sin seguro hipotecario, nunca. El VA no exige un puntaje mínimo de crédito (los prestamistas por lo general piden ~620); aplica la cuota de financiamiento (funding fee) y el Certificado de Elegibilidad. «Normalmente el mejor préstamo del país, si usted sirvió». |
| USDA | Compradores de ingresos bajos a moderados en zonas elegibles | 0% de enganche — pero la elegibilidad es dirección por dirección. Partes de Moorpark, Fillmore, Santa Paula, Piru y Ojai pueden calificar; la mayor parte de Oxnard, Ventura y Thousand Oaks no. Ingreso del hogar de hasta el 115% de la mediana de la zona. |
| Jumbo | Compras por encima de $1,035,000 — comunes en la costa | Por lo general 10–20% de enganche, crédito de 700 o más y de 6 a 12 meses de reservas. Documentación más estricta; normalmente sin PMI. |
| ARM (5/1, 7/1, 10/1) | Compradores que esperan vender o refinanciar antes de que termine el período fijo | Tasa fija por 5, 7 o 10 años; después se ajusta según un índice (normalmente SOFR) más un margen, con topes que lo limitan (comúnmente 2/2/5). Elíjalo solo si podría pagar el pago calculado con el tope máximo de por vida. |
| Estados de cuenta (bank statement, non-QM) | Compradores que trabajan por su cuenta, a comisión o que tienen su propio negocio | De 12 a 24 meses de estados de cuenta bancarios en vez de declaraciones de impuestos; los prestamistas promedian los depósitos y aplican un factor de gastos (comúnmente 50% en cuentas de negocio). Por lo general 10–20% de enganche más reservas. «Se fija en el dinero que realmente entró a su cuenta». |
Fix to Live: compre una casa para arreglar y financie las reparaciones
Un préstamo de renovación junta el precio de compra y las reparaciones en un solo préstamo — una manera de comprar una casa que necesita trabajo y hacerla suya. El programa funciona con un contratista con experiencia que da un presupuesto honesto y competitivo y entiende cómo funciona el préstamo; no todos los contratistas están aprobados para esto ni dispuestos a trabajar bajo el programa. Antes de comprometerse, conseguimos un estimado rápido del costo de la renovación y verificamos que la compra tenga suficiente capital — solo como ejemplo, un valor después de la reparación de $1,000,000 con unos $100,000 de renovación (una ilustración, no el precio de ninguna casa). Hay diferentes programas disponibles con por lo menos 3 o 4 prestamistas.
El contratista hace el estimado del costo de renovación por una cuota — la cuota la fija el contratista, no la negociamos nosotros, y se le abona a cualquier contrato firmado con ese contratista cuando usted sigue adelante con una propiedad en específico. Con gusto trabajamos con su propio contratista. Si necesita acompañamiento después del cierre — coordinar al contratista, elegir acabados y colores — podemos cobrar una cuota por eso, normalmente acordada como una consulta antes de empezar a buscar casas.
Ayuda con el enganche
CalHFA MyHome
Un préstamo secundario diferido — hasta 3.5% del precio con un primer préstamo FHA, 3% con un primer préstamo convencional, VA o USDA. Sin pago mensual; se devuelve cuando usted vende, refinancia o termina de pagar el primer préstamo. Solo para compradores de primera vivienda, con límites de ingreso y un curso de educación para compradores de 8 horas (un prestatario). Pídale a un prestamista aprobado por CalHFA que revise el límite actual del condado de Ventura — no se guíe por una cifra impresa.
CalHFA Dream For All
Hasta el 20% del precio, máximo $150,000 — pero usted devuelve el préstamo más una parte de la plusvalía de la casa, y los vales se otorgan por sorteo cuando se abre una ronda de financiamiento. Estado honesto: la ventana de 2026 fue del 24 de febrero al 16 de marzo de 2026 y ya cerró. Pregunte si hay una ronda abierta — nunca cuente con este programa al hacer una oferta.
GSFA Platinum
Ayuda de hasta el 5% del primer préstamo hipotecario; funciona con FHA, VA, USDA y convencional — y no exige ser comprador de primera vivienda, así que los compradores que ya tuvieron casa y a quienes CalHFA no acepta tienen otra puerta que tocar. La estructura varía; confírmelo con un prestamista participante.
¿«Primera vivienda» otra vez?
Usted puede contar como comprador de primera vivienda otra vez si no ha sido dueño ni ha vivido en una casa en los últimos 3 años — incluyendo una casa a nombre de su cónyuge. Esa sola definición le abre la mayoría de los programas de arriba. Los programas de la ciudad y el condado de Ventura también abren y cierran según el financiamiento disponible — pregúntele a su prestamista qué hay vigente cuando haga su solicitud.
Fuentes de los programas: CalHFA MyHome · CalHFA Dream For All · Límites de ingreso de CalHFA. Todos los programas están sujetos a aprobación de crédito y pueden cambiar sin aviso — esto no es un compromiso de préstamo.
Prestamista destacado
Jeffrey Wyttenbach — I Love VA Loans, especialista en préstamos VA y el primer prestamista destacado en el folleto del Plan Smart Buyer. Se están agregando más prestamistas destacados — se invitará a entre 6 y 8, cada uno con sus programas, su biografía y su contacto directo en el folleto impreso.
Solo recomendaciones: nadie paga por aparecer y no recibimos compensación de las partes destacadas (cumple con RESPA). Usted siempre puede elegir su propio prestamista y sus propios proveedores de título y escrow. Verifique a cualquier oficial de préstamos en NMLS Consumer Access antes de hacer su solicitud.
Condominios, PUDs y asociaciones
Comprar en un HOA: lea esta página dos veces
No tomamos partido sobre los HOAs — ni buenos ni malos. A algunos compradores les encantan el mantenimiento y las amenidades; otros no quieren las reglas. Lo que importa es saber exactamente en qué se está metiendo antes de quitar las contingencias. Esto aplica a condominios, PUDs (desarrollos de unidades planificadas) y asociaciones privadas de propietarios — incluyendo comunidades cerradas (gated) de casas unifamiliares.
Lo que controla la asociación
Los CC&Rs (pactos, condiciones y restricciones), los estatutos y las reglas y reglamentos gobiernan lo que usted puede hacer con la casa. En comunidades cerradas e incluso en vecindarios de casas unifamiliares separadas, las restricciones arquitectónicas son comunes — los cambios exteriores, ampliaciones, pintura y más pueden necesitar la aprobación de la asociación antes de empezar.
Qué compra realmente la cuota
La cuota mantiene el presupuesto: jardinería de las áreas comunes, calles privadas, portones, amenidades, reservas para techos y reparaciones — y en comunidades de mayor nivel, a veces también el seguro. Una asociación barata no es automáticamente una asociación sana; el presupuesto y las reservas cuentan la historia real.
Cuotas en el condado de Ventura: de $50 a $2,000 al mes
Hemos visto cuotas tan bajas como ~$50 al mes en una comunidad cerrada de casas unifamiliares, y tan altas como ~$2,000 al mes en comunidades de lujo donde los techos, las áreas comunes e incluso el seguro están cubiertos. La cuota entra en la cuenta de su pago mensual desde el primer día — su prestamista también la cuenta.
Comunidades para mayores de 55
Algunas comunidades son para personas de 55 años en adelante, con restricciones sobre quién puede vivir ahí — Winimi Bay, en el condado de Ventura, es un ejemplo local. Si una casa está en una comunidad 55+, confirme que todas las personas que van a vivir ahí cumplen el requisito antes de escribir la oferta, no después.
La revisión del préstamo: ¿la comunidad está aprobada?
Si va a comprar un condominio, usted y su agente deben confirmar si la comunidad está aprobada para su tipo de préstamo — FHA, VA o Fannie Mae / Freddie Mac. El estatus de aprobación afecta si puede comprar ahí en primer lugar y cuánto enganche puede necesitar: una comunidad que no está aprobada para su programa puede significar un enganche más grande, otro préstamo, o ningún préstamo para esa casa. Nosotros revisamos esto temprano — antes de que se enamore de una cocina que no puede financiar.
Su lista de diligencia debida del HOA
- Tómese el tiempo de revisar el presupuesto del HOA — cuotas, reservas, cuotas extraordinarias (special assessments) y qué está cubierto. No se salte este paso por prisa.
- Pídale a su prestamista que también revise el presupuesto, como parte de la diligencia debida, para que los dos queden tranquilos con el resultado antes de quitar las contingencias.
- Lea los CC&Rs, las reglas y las normas arquitectónicas — incluyendo mascotas, estacionamiento, rentas y cambios exteriores.
- Confirme el estatus de aprobación de la comunidad para FHA / VA / Fannie Mae–Freddie Mac según su programa de préstamo.
- Pregunte por cuotas extraordinarias pendientes o planeadas y por litigios — ambos pueden afectar el préstamo.
- En comunidades 55+, verifique las reglas de edad para todas las personas que vivirán en la casa.
Dónde están comprando los compradores
Casas en venta en todo el condado de Ventura
Cada mercado del condado de Ventura tiene precios distintos — Ventura y Ojai en la costa, vecindarios familiares en Camarillo y Thousand Oaks, buen valor para la primera casa en Oxnard, Santa Paula y Fillmore. Donde sea que vaya a comprar casa en el condado de Ventura, nosotros comparamos su precio con las ventas comparables locales antes de que haga la oferta, no después.
Ventura y Port Hueneme
Casas en la costa, condominios y vecindarios cerca de la playa en la ciudad de Ventura y Port Hueneme — incluyendo comunidades con HOA y opciones 55+ como Winimi Bay.
Oxnard
La ciudad más grande del condado — desde casas junto al puerto de Channel Islands y condominios en la playa hasta vecindarios familiares más nuevos; muchas veces, el mejor valor para compradores de primera vivienda en el condado de Ventura.
Camarillo
Vecindarios planificados, townhomes y casas unifamiliares populares entre quienes buscan una casa más grande — además de comunidades cerradas y 55+ donde las cuotas y las reglas merecen una lectura cuidadosa.
Thousand Oaks y el Valle del Conejo
Vecindarios establecidos, casas más grandes y compras de lujo — incluyendo territorio de préstamos jumbo por encima del límite conforme de $1,035,000.
Ojai
Un mercado de valle único, con cabañas, fincas y terrenos — donde algunas direcciones en las afueras pueden incluso calificar para préstamos USDA con 0% de enganche. La elegibilidad es dirección por dirección; la revisamos antes de que usted cuente con eso.
Santa Paula, Fillmore, Moorpark y Simi Valley
Casas en los valles históricos y el este del condado, donde los compradores de primera vivienda y los elegibles para USDA muchas veces encuentran espacio para empezar — con la misma revisión de precios y documentos que en cualquier compra en la costa.
También atendemos Santa Barbara y el norte del condado de Santa Barbara — trabajando con agentes locales cuando una búsqueda lo lleva más allá de nuestro radio de 60 millas de atención personal; en la consulta confirmamos qué acuerdo o arreglo aplica en esa zona. Atención bilingüe en español e inglés en todas las comunidades de arriba.
¿Encontró una casa por su cuenta?
Compradores independientes: mándenosla antes de visitarla
Encontrar una casa en internet o en una casa abierta no crea, por sí solo, «participación del broker» — y la participación es lo que mantiene su representación en pie. Un mensaje de dos minutos antes de la casa abierta evita el único mal resultado: una casa que le encanta donde el vendedor no quiere pagar el honorario y tenemos que retirarnos.
Haga esto
- Mándenos un mensaje con cada casa que le guste antes de visitarla — es una buena manera de empezar la conversación, y le confirmamos si cuenta como participación para esa casa. Bajo el acuerdo, participación del broker significa que le mostramos la casa en persona o virtualmente, presentamos una oferta por escrito por usted, hicimos un análisis de mercado o revisamos los documentos de divulgación de la propiedad, o le presentamos la propiedad — solo mandarle una lista no es participación.
- Pídanos un análisis de mercado y la revisión de documentos antes de hacer la oferta — esa revisión es participación en sí misma, y es donde se detecta un sobreprecio.
- Avísenos de cada casa que visite, incluyendo las casas abiertas a las que vaya sin nosotros.
- Si la relación termina algún día, obtenga por escrito la lista NBIP de las casas con participación — es su registro de la continuación de 180 días.
No haga esto
- No firme nada en una casa abierta — incluyendo formularios de registro que crean representación — sin avisarnos. Firmar con otro broker puede crear un reclamo de compensación en conflicto.
- No hable de precio, motivación ni su máximo con el agente del anuncio. Ese agente representa al vendedor.
- No dé por hecho que el agente del anuncio puede «encargarse de los dos lados». Eso es agencia dual — legal con consentimiento por escrito, pero entonces nadie está defendiendo sus intereses por completo.
- No visite ni negocie solo primero para llamarnos después — para entonces, la contingencia del honorario ya puede ser un problema.
Comprar sin agente es legal en California — pero no tendría a nadie con deber fiduciario de su lado. El agente del anuncio trabaja para el vendedor; el escrow es neutral. El contrato de compra estándar tiene más de una docena de fechas críticas, y perder una puede costarle su depósito. Nuestro valor para un comprador independiente no es abrir puertas — es el precio, la estrategia de negociación, la orientación sobre programas de préstamos y la protección de los plazos.
Inspecciones, contingencias y escrow
Lo que lo protege después de que aceptan su oferta
Inspecciones que debe planear
Inspección general de la casa; drenaje y alcantarillado de toda la casa; techo; chimenea donde haya una; e inspección de plagas que destruyen la madera, hecha por una compañía registrada de control estructural de plagas (Structural Pest Control). Elija un inspector de casas que esté asegurado y con fianza (bonded and insured) y que trabaje bajo un estándar de práctica — California no otorga licencias a los inspectores de casas, así que cualquiera que presuma esa credencial es una señal de alerta.
Contingencias
Sus protecciones, con plazos: las contingencias de inspección, tasación y préstamo (los plazos típicos por defecto del contrato son de unos 17 días para inspección/tasación y 21 días para el préstamo — su oferta fija las fechas reales). Nosotros llevamos el control de cada una con usted, por escrito. Y antes de hacer la oferta, revise el contrato de compra con un asesor legal si lo desea — una consulta previa a la oferta debe dejarlo sabiendo su programa de préstamo y quiénes serán sus proveedores de inspección.
Garantía de la casa y escrow
Piense en la garantía de la casa (home warranty) como un programa de protección de su presupuesto — una visita de servicio cuesta unos $100 de copago cuando falla un sistema cubierto. Sobre el escrow: las compañías de título están reguladas por el Comisionado de Seguros de California; las compañías independientes de escrow, por el DFPI; también existe el escrow controlado por el broker. Recomendamos proveedores — nunca respaldamos a uno en específico, y usted siempre puede elegir los suyos.
Este folleto es una guía, no un acuerdo
El Plan Smart Buyer explica cómo trabajamos — no es un acuerdo obligatorio y no reemplaza a ninguno. Cubre únicamente las prácticas de California. Si su casa está actualmente anunciada con otro broker, o si usted está bajo un acuerdo activo de representación del comprador, esto no es una solicitud (solicitation) de ese anuncio ni de ese acuerdo.
Preguntas que nos hacen los compradores
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el precio mediano de una casa en el condado de Ventura?
En noviembre de 2026: el precio mediano vendido fue de $862,100 (Redfin, oct. 2026, todos los tipos de vivienda), mientras que el precio mediano de lista de las casas en venta fue de $1,149,000 (Altos Research, semana del 9 de nov. de 2026). El precio que se pide y el precio vendido son números distintos — vea el resumen del mercado de arriba, que actualizamos cada mes, para las cifras por ciudad y cómo se ve una casa de precio mediano.
¿En qué partes del condado de Ventura ayudan a comprar casa?
En todo el condado de Ventura — todas las ciudades del condado, incluyendo Ventura, Oxnard, Camarillo, Thousand Oaks, Simi Valley, Ojai, Santa Paula, Fillmore, Moorpark y Port Hueneme — no solo la ciudad de Ventura. El plan también está disponible en otros condados de California, además de Santa Barbara, el Valle del Conejo y el norte del condado de Santa Barbara, para compradores, vendedores e inversionistas.
¿Quién le paga a mi agente?
Quien resulte de la negociación. Nuestro plan está diseñado para pedirle al vendedor que pague — y en la mayoría de los casos el vendedor sí paga — pero nunca está garantizado. Usted también puede pagar directamente o dividir el pago. El monto es ___% (totalmente negociable, fijado en su acuerdo) más la tarifa de transacción de $495 (negociada, pagada al cierre del escrow), y nunca podemos cobrar más del monto acordado.
¿Qué pasa si el vendedor dice que no?
Las opciones se hablan antes de escribir la oferta: usted puede cubrir el honorario o una diferencia, podemos estructurar un pago dividido, o — como nuestra representación está condicionada a que el vendedor pague — podemos retirarnos de esa casa en particular. El acuerdo en sí sigue vigente para otras casas.
¿Cuánto dura el acuerdo? ¿Puedo cancelarlo?
Máximo 90 días para un comprador individual según la ley de California — un plazo más largo no tiene validez. No hay renovación automática. Bajo nuestro acuerdo no exclusivo, cualquiera de las dos partes puede cancelar con aviso por escrito, con efecto al momento de recibirse.
Encontré una casa por mi cuenta. ¿Todavía necesito esto?
Si quiere nuestro análisis de precio, la revisión de documentos, la estrategia y la protección en el papeleo — sí, y avísenos antes de visitar la casa o hablar de números. Encontrar una casa solo no crea participación del broker; nuestro trabajo en esa casa sí la crea.
Palabras que va a escuchar, explicadas
BRBC — su acuerdo de representación del comprador. PSRA — el formulario corto, solo para visitas. RPA — el contrato de compra. SPBB — el formulario que pide que el vendedor le pague a su broker. NBIP — la lista por escrito de las casas con participación. PMI/MIP — el seguro hipotecario en préstamos convencionales/FHA. Concesión — un crédito del vendedor para sus costos, con tope según el programa de préstamo. Contingencia — un derecho, protegido por un plazo, de retirarse si una condición no se cumple.
Agende su consulta del Plan Smart Buyer
Traiga esta página — y sus preguntas — a una consulta. Saldrá sabiendo sus opciones de programas de préstamos, quiénes serán sus proveedores de inspección y exactamente cuánto cuesta nuestra representación, por escrito, antes de visitar la primera casa.
Jorge N. DeLeon, CA DRE #01148777 · LeighAmber DeLeon, CA DRE #02229171 · eXp Realty Inc of California, Broker DRE #01878277
The DeLeon Group · Jorge N. DeLeon, GRI, ABR, CRB · LeighAmber DeLeon · Atendemos el condado de Ventura, Santa Barbara, el Valle del Conejo y el norte del condado de Santa Barbara — compradores, vendedores e inversionistas. ¿Prefiere inglés? Read this page in English.